１ 民泊とは
民泊とは、一般に、自宅の一部や空き別荘、マンションの空き室などを活用して宿泊サービスを提供することを言います（※１）。民泊が議論される背景には、訪日外国人旅行者数の急増があります。観光庁の調べでは、２０１４年には１３４１万人だった訪日外国人旅行者数が、２０１５年１１月時点で既に１７９６万４千人となっています。中長期的に見ても１０年前（２００５年）の６７３万人から大きく伸びていることがわかります（※２）。訪日外国人旅行者数の増加に伴って、東京、大阪のシティホテルや旅館の客室稼働率も高まっています（※３）。観光立国を推進するため、急増する訪日外国人観光客の宿泊需要や、空きキャパシティの有効活用等地域活性化などの要請に応えることが求められています。
このような状況の中で、インターネットの普及によってシティホテルや旅館ではなく、自宅の一部や空き別荘、マンションの空き室を旅行者に宿泊させるサービスが広がっています。民泊の仲介サイトとして知られるAirbnb（エアビーアンドビー）によれば、日本でも約２１，０００件の登録物件があるとされています。
しかし、宿泊料をとって営業する場合には、自宅の一部や空き室であっても旅館業法等が適用されます。そのため無許可営業として違法になる場合もあります。また、マンションの空き室に観光旅行客が来ることで近隣トラブルとなることも懸念されています。更には、テロの実行犯の宿泊施設となり得る、感染症対策が不十分になる恐れがあるといったことも懸念されています。
訪日外国人観光客の宿泊需要や、空きキャパシティの有効活用等の要請に応えつつ、テロ防止や感染症蔓延防止などの適正な管理、安全性の確保が図られるようなルール作りが求められています。
２ 民泊のルール作りを巡る動き
民泊のルール作りには、大きく２つの流れがあります。
一つは、国家戦略特別区域法に基づく国家戦略特区によるものです。この流れの中で、平成２７年１０月２７日、大阪府議会で民泊に関する条例（大阪府国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例）が可決、成立しました。大田区（東京都）でも平成２７年１２月７日に「大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」が可決、成立しました。
現在、この流れと並行して、政府の規制改革会議で全国的な規制緩和が検討されています。これが二つ目の流れです。規制改革会議は、平成２７年１２月２１日に出した「民泊サービスの推進に関する意見」の中で、①旅行業法など関連法令における規制との関係を手当てするにとどまらず、一定の民泊サービスについては旅行業法の適用除外とした上で必要な規制を新たに行うことも含め、抜本的な対応を検討すべきである。②サービス提供者の把握を的確に行う観点からの届出制や、仲介業者によるサービスの提供を適切に管理するための許可制などを含め、幅広く検討し、適切な規制の下でニーズに応えた民泊サービスが推進できるよう、民泊サービス全体をカバーする規制体系を構築すべきである。③サービス提供者や仲介事業者が外国人（外国法人）の場合も含め、規制の適切な執行体制を確保すべきである、としています（※４）。
また、厚生労働省と国土交通省観光庁が「『民泊サービス』のあり方に関する検討会」を立ち上げ、検討を始めています。（※５）。
３ 現行法との関係
（１）旅館業法との関係
民泊サービスを行う場合、旅館業法との関係が問題となります。
旅館業法は、旅館業を「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」と定義し、ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業の４種類に分類しています（旅館業法２条）。例えば、ペンション、カプセルホテルは簡易宿所に分類されます。
旅館業に該当する場合には、旅館業法上の許可を受けなければなりません。
ア 旅館業法の適用判断に関する４つのポイント
厚生労働省は、旅館業法の適用にあたっては、次の４項目を踏まえ判断していることを明らかにしています（※６）。
① 宿泊料の有無
宿泊料を受け取らなければ、旅館業に該当せず、旅館業法の規制は受けません。
もっとも、宿泊料とは、名目だけではなく、実質的に寝具や部屋の使用料とみなされる、休憩料、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費なども含まれます。そのため、「体験料」などの別の名目で料金を徴収していても、実質的に宿泊料とみなされる費用を徴収して人を宿泊させる営業を行っていると認められる場合には、旅館業法上の許可が必要になります（※７）。
② 社会性の有無
旅館業法２条における「営業」にあたるかどうかは、「社会性をもって継続反復されているもの」に該当するかどうかで判断されます（※８）。
そのため、日頃から交流のある親戚、知人、友人を泊める場合には、社会性がないと判断され、旅館業法は適用されません。一方、不特定の者を宿泊させる場合、広告等により広く一般に募集を行っている場合などには社会性があると判断されます（※９）。
③ 継続反復性の有無
例えば、年１回（２～３日程度）のイベント開催時であって、宿泊施設の不足が見込まれることにより、開催地に自治体の要請等により自宅を提供するような公共性の高い場合（イベント民泊）は旅行業法の適用を受けません（※１０）。
これに対して、宿泊募集を継続的に行っている場合、曜日限定、季節営業などのように営業日を限定した場合であっても繰り返し行っている場合は継続反復性があると判断されます（※１１）。
④ 生活の本拠か否か
旅館業法２条における「人を宿泊させる営業」とは、アパート等の貸室業との関連でみると、「施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること」、「施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないことを原則として、営業しているものであること」の２点に該当するか否かで判断されます（※１２）。
具体的にみると、使用期間が一カ月以上（マンション、アパート、マンスリーマンション、サービスアパートメント等）で、使用者自らの責任で部屋の清掃等を行う場合は、生活の本拠と考えられます。
一方で、使用期間が１か月未満のウィークリーマンション等は生活の本拠ではないと考えられています。また、使用期間が１か月以上であっても、部屋の清掃や寝具類の提供等を施設提供者が行う場合（下宿など）も生活の本拠ではないと考えられています。
イ 国家戦略特区事業と旅館業法の関係
国家戦略特別区域法１３条（旅館業法の特例）では、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約に基づき一定期間以上使用させるとともに、外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する場合に旅館業法の適用除外とする旨が定められています。この点については、後述します。
（２）建築基準法との関係
建築基準法では、非常用照明装置の設置、居室及び避難経路の内装仕上げを難燃材料等とする等、ホテル・旅館に関する防火・避難規定があります。
もっとも、２階・２００㎡未満の規模の戸建住宅をホテル・旅館とする場合、通常、住宅用防災警報器などの設置で対応可能となるように規制緩和がされています。また、共同住宅をホテル・旅館とする場合にも規制が緩和されています（※１３）。そのため、民泊サービスを提供する施設が小規模の場合、すでに行われている規制緩和の対象となる可能性が高いと考えられます。
用途地域による建築物の用途制限では、原則としてホテル・旅館が建てられない用途があります。例えば、ホテル・旅館は、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域では建てることができません（※１４）。
（３）消防法との関係
住宅の一部を民泊として活用する場合に想定される消防用設備等について、総務省消防庁は次のような見解を示しています（※１５）。
ア 一般住居の一部を民泊として活用する場合
民泊部分が建物全体の半分未満で５０㎡以下である場合、建物全体が一般住宅として取り扱われます。この場合、新たな消防用設備等の設置は不要です。ただし、全ての住宅に設置義務がある住宅用火災警報器は設置が必要です。
民泊部分が建物全体の半分未満で５０㎡超又は建物全体の半分の場合、新たに設置が必要となる設備は、消化器、自動火災報知設備、誘導灯が想定されます。消化器は建物の延べ床面積が１５０㎡未満の場合は不要です。自動火災報知設備は延べ床面積が３００㎡未満の場合は民泊部分のみに設置すれば足りるとされています。
民泊部分が建物全体の半分よりも大きい場合、建物全体が宿泊施設として取り扱われます。この場合、消化器は建物の延べ床面積が１５０㎡未満の場合は不要ですが、自動火災報知設備は全てに設置が必要になります。
イ 共同住宅の一部を民泊として活用する場合
共同住宅の一部を民泊として活用する場合、新たに設置が必要となる
設備は、自動火災報知設備及び誘導灯が想定されます。消化器については、共同住宅と旅館・ホテル等の設置基準が同一であるため、新たな規制はかかりません。
延べ床面積が５００㎡以上の場合、民泊の有無によらず建物全体に自
動火災報知設備が必要なため、新たな規制はありません。延べ床面積が５００㎡未満の場合、延床面積が３００㎡以上で民泊部分が１割を超えると、建物全体に自動火災報知設備の設置が必要となります。ただし、それ以外の場合は民泊部分のみの設置でよいとされています。
（４）旅行業法との関係
旅行業法は、旅行業務に関する公正の維持、旅行の安全の確保、旅行者の利便の増進を図るために、旅行業者について登録制度を実施するとともに、消費者を保護するための業務を旅行業者に課す法律です。
報酬を得て、旅行者と運送・宿泊サービス提供機関の間に入り、旅行者が「運送又は宿泊のサービス」の提供を受けられるよう、複数のサービスを組み合わせた旅行商品の企画や個々のサービスの手配をする行為を旅行業といいます（旅行業法２条１項参照）。宿泊のサービスは、旅館業法に基づく「旅館業」に該当するサービスをいいます。
「民泊サービス」についても、個々の民泊の行為が旅館業法に基づく「旅館業」に該当する場合、当該「民泊サービス」を仲介する事業は「旅行業」に該当し、その場合、仲介事業者は、旅行業法に基づく登録を受ける必要があるとされます（※１６）。
（５）国家戦略特別区域法との関係
国家戦略特別区域法は、国が定めた国家戦略特別区域において規制改革
等の施策を総合的かつ集中的に推進するために必要な事項を定める法律です。その「特定事業」（同法８条２項１号）として、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（同法１３条１項）が定められています。同事業に該当すれば、旅館業法の適用除外となります。
ア 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業
国家戦略特別区域法における「民泊」である国家戦略特別区域外国人
滞在施設経営事業とは次のように定義されています。
国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業
国家戦略特別区域において、外国人旅行の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに当該施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業（その一部が旅館業法２条１項に規定する旅館業に該当するものに限る）として政令で定める要件に該当する事業（同法１３条１項）。
国家戦略特別区域法１３条１項の要件（同法施行令１２条）
※下記いずれも満たすことが必要
①当該事業の用に供する施設であって賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき使用させるものの所在地が国家戦略特別区域にあること。
②施設を使用させる期間が７日から１０日までの範囲内において施設の所在地を管轄する都道府県（その所在地が保健所を設置する市又は特別区の区域にある場合にあっては、当該保健所を設置する市又は特別区）の条例で定める期間以上であること。
③施設の各居室は、次のいずれにも該当するものであること（旅館業法施行令１条参照）。
・一居室の床面積は、２５平方メートル以上であること。ただし、施設の所在地を管轄する都道府県知事（その所在地が保健所を設置する市又は特別区の区域にある場合にあっては、当該保健所を設置する市の市長又は特別区の区長）が、外国人旅客の快適な滞在に支障がないと認めた場合においては、この限りでない。
・出入口及び窓は、鍵をかけることができるものであること。
・出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること。
・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること。
・台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること。
・寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること。
④ 施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること。
⑤ 施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること。
⑥ 当該事業の一部が旅館業法２条１項に規定する旅館業に該当するものであること。
国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関しては、同法８条７項の内閣総理大臣の認定を申請し、その認定を受けたときは、厚生労働省令で定めるところにより、その行おうとする事業が当該政令で定める要件に該当している旨の都道府県知事の認定（特定認定）を受けることができ（同法１３条１項）、特定認定を受けた者が行う当該特定認定を受けた事業については、旅館業法３条１項の規定は適用しない（国家戦略特別区域法１３条４項）と規定されています。
国家戦略特別区域法に基づく「民泊サービス」は、旅館業法の特例を認めるもので、外国人滞在施設経営事業は、不動産賃貸業の扱いになります（※１７）。
同法に基づく「民泊サービス」の対象区域は、現在のところ、東京都、神奈川県、千葉県成田市、大阪府、兵庫県及び京都市です。これらの区域のうち、大阪府で平成２７年１０月２７日に「大阪府国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」が成立、東京都大田区で同年１２月７日に「大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」が成立しました。
また、政府は、外国人滞在施設経営事業を円滑に進めるため、関係自治体からの要望等を踏まえ、テロ対策・感染症防止の観点や近隣住民とのトラブル防止の観点から、通知を出しました。この通知には、①滞在者名簿の備付けや本人確認、②条例に基づく立入調査、③近隣住民の不安を除去するための措置、④滞在者の平穏な滞在に支障が生じる場合などの事業認定の取り消しに関する事項が盛り込まれました（※１８）。
イ 条例の制定状況
（ア）大阪府の条例
大阪府では、平成２７年１０月２７日に「大阪府国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」が成立しました。
大阪府の条例では、最低滞在期間は７日間と規定されました。
また、職員による施設立入調査が定められましたが、立入検査を拒否された場合の罰則規定はありません。
なお、大阪府内でも、政令指定都市（大阪市、堺市）、中核市（豊中市、高槻市、枚方市、東大阪市）は独自に保健所を持つため、それぞれ条例を制定する必要があります。そのためこの条例の対象となる市町村は政令指定都市と中核市を除く３７市町村に限られます。
（イ）東京都大田区の条例
東京都大田区では、平成年１２月７日、「大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」が成立しました。
大阪府の条例と同じく、条例で定める最低滞在期間は７日間とされています。職員による施設立入調査の規定も設けられていますが、立入調査拒否に関して罰則規定はありません。
また、事業者は、近隣住民に事業計画について周知しなければならないとしています。
なお、大田区では、事業範囲を区域計画において建築基準法の用途制限でホテル・旅館が建てられる地域に限定雄しています（※１９）。
４ 民泊のルール作りの年
急増する訪日外国人観光客の宿泊需要やインターネットの活用によって、民泊サービスは急速に広がっています。旅館業法等の現行法を厳格に適用すれば、多くの民泊サービスは「旅館業」に該当し、無許可営業になるものと考えられます。しかし、一方で、旅館業法等の現行法は、個人の住宅や空き室がインターネット上でリストアップされ、世界中から広く宿泊者を募る事業形態を想定したものではありません。そのため、急速に広がる民泊サービスの現状を把握し、対処することが困難な状況です。
また、国家戦略特別区域法に基づく民泊サービスは、実施区域が限定されているだけではなく（現在、条例が成立しているのは大阪府と東京都大田区だけです）、対象が外国人旅行者の滞在に適した施設に限定されていることや最低滞在日数の制約があることなどから、現在広がっている民泊サービスの全てをカバーすることはできません。例えば、国内旅行や出張の場合にも民泊サービスへの需要はあると考えられますが、そのような場合は想定されていないのです。
民泊サービスの可能性を模索しながら、一方でテロ防止や感染症蔓延防止などの適正な管理、安全性の確保を図りつつ、民泊サービスの活用が図られるようなルール作りが求められています。２０１６年は、民泊サービスのルール作りの年です。インターネットを活用した経済社会のあり方、日本の観光業のあり方にも深くかかわる問題として注目していきたいと思います。（平成２８年１月９日）
※１ 第１回「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料５ 今後の検討に当たっての基本的な視点と想定される主な論点（案）１ページ
※２ 第３回「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料５ 宿泊需給の状況について（観光庁）１ページ
※３ 第１回「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料３ 宿泊需給の状況について 訪日外国人旅行者数の推移（観光庁）３～４ページ
※４ 民泊サービスの推進に関する意見（平成２７年１２月２１日）
※６ 第２回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料２ 旅館業法について（厚生労働省）２ページ
※７ 第２回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料２ 旅館業法について（厚生労働省）５ページ
※８ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料４－１ 旅館業に関する規制について（厚生労働省）
※９ 第２回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料２ 旅館業法について（厚生労働省）２ページ参照
※１０ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料５ 今後の検討に当たっての基本的な視点と想定される主な論点（案）４ページ
※１１ 第２回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料２ 旅館業法について（厚生労働省）２ページ参照
※１２ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料４－１ 旅館業に関する規制について（厚生労働省）１ページ
※１３ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料４－４ 建築基準法関係（国土交通省住宅局）１ページ
※１４ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料４－４ 建築基準法関係（国土交通省住宅局）２ページ
※１５ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料４－５ 住宅の一部を民泊として活用する場合に想定される消防用設備等について（総務省消防庁）
※１６ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料４－３ 旅行業法の概要（観光庁）
※１７ 第１回 「民泊サービス」のあり方に関する検討会 資料４－２国家戦略特別区域における旅館業法の特例について（厚生労働省）５ページ
※１８ 外国人滞在施設経営事業の円滑な実施を図るための留意事項について（通知）平成２７年７月３１日付・府地創第２７０号・ 健発０７３１第６号）